抱着这个目的，我挑头组建了下曼哈顿市中心协会。为了确保协会具有高权威和影响力，我亲自聘请了富有影响力的市中心商务领袖人物，比如美国电视电报公司的董事长克利奥·克雷格、摩根公司董事长亨利·亚历山大、国民花旗银行（naionalciybank）董事长霍华德·谢泼德、海员储蓄银行（seamen’sbankforsavings）董事长约翰·巴特、美国钢铁公司财务总监拉尔夫·里德、纽约股票交易所总裁基思·芬斯顿、摩根士丹利高级合伙人哈里·摩根，以及其他类似地位的人物。重要的是，他们所有人都认可并积极参与下曼哈顿市中心协会的事务和活动。

我担任理事长，林迪担任首席运营官。我们招募了经验丰富的城市规划人员，提出在运河街以下整个地区重新开发的现实方案。我们的第一份报告建议将整个地区进行综合性重新分区，然后是一系列公共领域项目，以刺激、鼓励私人在从运河街到巴特里564英亩的区域里进行再开发。

我们在各个提案中建议改造下曼哈顿边缘区：清除坍塌的桥墩、堤岸，代之以公园、直升飞机停机坪和船坞；通过街道拓宽和闭合改善公共交通，建设下曼哈顿快速路—这是一种高架式高速公路，连接曼哈顿大桥和西区公路—以便缓解交通拥堵；将沿着西区滨水区延伸十几个街区的老曼哈顿广场水果蔬菜批发市场迁离，清理东区长年废弃的仓库和老式公寓区，以便建立一个更大的金融服务区；通过在布鲁克林大桥以南失修街区建设经济适用房，将华尔街建设成一个“24小时”社区（虽然在那里工作的人有40万，住在该地区的却只有大约4000人）。

市长罗伯特·瓦格纳非常喜欢我们的计划，《纽约时报》也是如此，并在一篇头版的文章里称我是“10亿美元设计师”。我们的基础设施提案要求公共资金投入5亿多美元，但那是华尔街未来的根本。虽然该计划给市里的预算和计划官员增加了巨大的压力，但最终这些开支获得了批准，复兴华尔街的过程开始了。

建设全世界最高的大楼

在我们提交第一份报告两年以后，下曼哈顿市中心协会提议建设一个世界贸易中心。该建筑后来牢固地树立了下曼哈顿作为世界贸易和金融中心这一形象。在当时，只要超出华尔街的核心，就意味着进入了一个绝对的商业“贫民窟”。

在西区，20世纪后期建造的敦实的低层楼宇和库房当时被数百个商店占据着，肮脏的窗户上涂满了手写的廉价电子小商品的字样。东区的情况更糟糕。一条已经废弃不用了的高架铁路已生锈，成了数千只鸽子的家园，铁路下方是废弃的桥墩和仓库。北面是富尔顿鱼市，给这个地区增添了一种特殊的气味，尤其是在炎热的夏日。

我们首先把重点放在机会最多的东区的复兴。正是林迪建议我们利用下曼哈顿在国际商业枢纽方面的历史优势，沿着水街创建一个以贸易为主的中心。下曼哈顿市中心协会委托斯基德莫尔·奥因斯与梅里尔设计公司制定一个135英亩场地的规划方案，包括一栋70层的饭店兼写字楼、一个国际贸易商厦兼展览设施，以及一栋中央证券交易大楼—我们希望纽约证券交易所迁进去。

这是一项耗资巨大的工程。纽约州和新泽西州的港口署—那是这两个州都颁发了执照的独立机构，负责管理纽约的海上运输、该地区的3个机场和地区***通—似乎是唯一有能力为这样一个巨大工程提供融资的实体。我和林迪与港口署的执行董事奥斯汀·托宾就这个问题讨论了相当长的时间。他非常支持我们的提案，赞同港口署扮演的角色。

有了港口署的支持后，我们把议案提交给有关政府官员审批。瓦格纳市长很支持，纽约州州长—也就是我哥哥内尔森—也很支持。但是，新泽西州的州长罗伯特·迈纳虽然原则上喜欢我们的思路，却对水街这个位置感到犹豫。他争辩说，新泽西的上班族要穿过曼哈顿西区的“管道”抵达工作地点，因此如果他们不得不跨过城市才能上班的话，就会十分不便。迈纳的反对意见能够彻底否决项目，因此作为一种妥协，托宾建议为了新泽西州的上班族方便，将贸易中心挪到西区，建在现有火车终点站的上面。这样，项目与新泽西的关系就变得更加紧密，河对岸也就无话可说了。解决了这个问题后，我对项目立刻进行下去的前景感到非常乐观。

但是，我们没有考虑到会因贸易中心而受到负面影响的一些“特殊利益”群体。市中心的房地产开发商们把闹市区的贸易中心看成是对他们的租金和物业价值的一种威胁。在英国帝国大厦的主人拉里·威恩的组织下，这群人成了受到搬迁威胁的闹市区小商贩们的“勇敢扞卫者”。他们对贸易中心提出一系列法律质疑，结果使这个项目拖延了几年时间。

贸易中心方案共计1000万平方英尺1办公面积，其中大部分是坐落在一个大广场上的两座110层高的建筑（比英国帝国大厦高，也许这正是拉里·威恩反对它的原因），另外还有几个小一些的建筑。批评家们强调说，那么大的面积永远不会全部租出去，因而要求削减项目规模。内尔森立刻施以“援手”，他宣布，纽约州为了将自己的活动集中在市区里，至少将租用100万平方英尺的办公面积，成为最大的租户。1965年，“双塔”（纽约的通俗小报用此来比喻内尔森和戴维）开始动工以后，内尔森决定另外租用100万平方英尺的面积。内尔森的声明又引起了一阵唏嘘—有些人声称我与内尔森合谋来确保有足够的租户。从事实角度说，在港口署承接了项目之后，无论是我还是下曼哈顿市中心协会，都与贸易中心的建设和出租没有任何瓜葛。

数年的法律诉讼和拖延，将贸易中心的最终造价大幅度推到了15亿美元之巨，是最初预计金额的5倍。两座大楼在1970~1977年间分期完工并统统租了出去。至少在一段时间里，双塔后来成了世界上最高的楼宇，为5万人提供了办公空间。他们使用的电力相当于一座40万人口的城市的用电量，使用的空调足够冷却100万人口城市的所有冰箱。

世界贸易中心很快就成了纽约市最大的资产之一。就像在它之前的大通曼哈顿广场一样，世界贸易中心帮助将金融社区更加牢固地扎根在了下曼哈顿。它为华尔街的商品交易和各种类型的大小公司企业提供了一个新家，是一项产生巨大利润的基本公共投资。

下曼哈顿市中心协会于1963年提交的第二份报告倡议对该地区进行新一轮的公共设施改造。我们在闹市区的工作中，最感人的部分是私营部门的反应。在后来的几年当中，在运河街以南共建设了40多栋新办公楼，提供并被租用的办公面积达一亿平方英尺。毫无疑问，大通建设一个新总部的决定、吸收了大批颇具影响力的人士参与其中的下曼哈顿市中心协会的成立以及世界贸易中心的建设，这些都是下曼哈顿振兴的关键。几乎从任何一个角度—就业、新建筑工程、生活质量、物业价值、经济活力，我们给奄奄一息的闹市社区带来生机的努力取得了巨大的成功，超出了我们最大胆的设想。

内尔森的渣土场地

贸易中心场地的破土动工还创造了另外一个加速下曼哈顿转变的机会。该项目的渣土倒进了哈得孙河，与另外几十个建筑项目的渣土一起给曼哈顿岛添加了一块90英亩1的场地。这就意味着几十年来华尔街拥挤不堪的“领地”里第一次出现了可以用于建设的新场地。这种可能性激发了人们的热情，也使我卷入了与内尔森的一次有趣而不幸的邂逅。

下曼哈顿市中心协会1963年的报告认可了市里关于在这块宗地上建设经济适用房和一个饭店兼写字楼的计划，虽然还没有设计出任何方案—也就是说，直到1966年5月的一个上午，一脸恼怒的林迪手里挥舞着一份《纽约时报》冲进我在大通的办公室时，还没有设计出任何方案。“听说内尔森干了些什么吗？”他问道。“没有。”文章报道说，在一次新闻发布会上，内尔森已经宣布了电池公园城的计划。那是一个巨大的开发项目，要在渣土堆积起来的场地上建设4栋高层写字楼、一家饭店和7500个单元的中低收入家庭住宅。文章提供了该计划的细节，以及华莱士·k·哈里森和内尔森本人制作的模型。

老实说，我很愤慨。显然，内尔森和华莱士几个月来一直在研究这些计划，却压根没跟我提起过。不管怎么说，我是下曼哈顿市中心协会的理事长，而且还是—绝非偶然—华莱士的朋友、内尔森的兄弟！我猜想，从这一点可以看出，由于内尔森的离异和再婚，我们之间的关系有多么紧张，而且很少见面。

当我往奥尔巴尼给内尔森打电话的时候，他假装吃了一惊。“你当然听说过，”他说，“只是在这会儿看《纽约时报》的时候才知道。”我厉声回应他。他只好承认，那是一种“相当不正常的疏忽”。也许内尔森是在嫉妒我因为贸易中心项目而获得的大量赞誉，憎恨自己的作用被看低了，他是想让人们相信渣土场地的项目是他的。

如果内尔森能活到看见他的项目的结果的话，他一定会叫苦不迭。电池公园城的早期阶段在20世纪90年代初期完工的时候，与他和华莱士30年前秘密制订的计划大相径庭。内尔森的最初方案成了他与约翰·林赛市长政治竞争的殉葬品，成了20世纪70年代初期震撼纽约市的金融风暴的牺牲品。

财政危机

1975年纽约财政危机的根源可以追溯到1965年约翰·林赛当选市长的时候。我第一次遇见他时，他是个代表曼哈顿“丝袜区”的共和党议员。事实上，他是我的议员，我曾经为他的竞选捐献过经费。他是个“洛克菲勒共和党人”，而我觉得他的个人魅力与温和稳健性格的独特结合将使他成为一名伟大的市长。但是，当约翰于1966年1月1日宣誓就职的时候，他突然变成了“平民党党员”。他声称，权力经纪人将不再受市政厅的欢迎。估计我也被包括在内了，因为他拒绝给我回电话。

不幸的是，约翰在纽约的强大城市工会组织问题上却没有那么自信。在他上任几个小时之后，交通工会在百折不挠的迈克尔·j·奎尔的领导下罢工了，纽约市的公共交通系统瘫痪了两个星期。林赛最后作出了让步，全盘接受了奎尔的每一个要求。（奎尔当时说，他并没有期望市长全盘接受，可是他能怎么做呢—退回去吗？）林赛向交通工人的投降之举像是开了闸的洪水，造成了所有市政工人的全线工资上涨。在后来的几年里，纽约市的预算因此受到了严重影响。