第18章 房地产业绝无暴利(1)

作者:王其明

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类型:都市·校园

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更新时间:2019-10-06 10:43

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本章字节:9546字

任志强因为“房地产行业不是暴利行业”的言论,被骂得狗血喷头,可令任志强郁闷的是,这个观点不仅大众不满意,甚至房地产业内也不认可。无论任志强的数据是多么完美,都无法让业内外相信房地产行业无暴利。


不过,他对于房地产业富豪多的解释以及房地产行业的成本公布,确实值得参考。任志强讲的都是极为简单的道理,只是因为他开发商的身份,他的讲话总是被人质疑。第七章房地产业绝无暴利观点一: 房地产行业不是暴利行业


这些保障性的住房实际上并不能产生真正的消费效益,也不能拉动内需。要出台更多的房地产支持性政策,才有可能像1998年一样恢复我们的市场发展。为什么会产生这么多对于房地产的误解?这在于我们并不能正确地认识、对待房地产行业的增长,特别是大众都认为房地产行业是暴利行业。房地产业内每一个企业平均下来都是中等赢利水平,如果这种行业也被称为暴利行业,中国就没有不是暴利行业的了。


——2008年11月27日任志强在由《中国经营报》和chinaeconomis


共同主办的“2008中国企业竞争力年会”上的发言


商品房的成本主要由土地出让金、造房的建安费以及各种配套费、税费和经营管理费用组成。开发商竞拍拿地到完成开发和销售两个周期,平均时间在三年以上。


如此,2009年全国商品房所用土地平均拿地时间应为2006年。根据国土资源部城市地价监测信息,2006年全国主要城市用在“居住用途”上的“地价平均值”为每平方米1681元。新建商品住房的容积率以2来计算,分摊到每平方米住房中的“楼面地价”约650元,建安费以每平方米1000元计算,其他的配套费、税费和经营管理费的平均费用以600元计算。综上所述,2009年全国城镇商品住房的平均成本为每平方米约2500元。


由此可以大概算出,2009年中国的房地产商赚取的总利润高达1万多亿元。以号称低利润的开发商万科为例,去年在重庆卖房子,平均每平方米净赚1082元,而重庆去年商品房均价约为每平方米4000元,利润率也达到25%以上。


——2010年3月全国人大代表、重庆市政协副主席


陈万志接受新华网记者采访时的发言


任志强所说的状况和行业内外的感觉相去甚远,陈万志所言却和大众的感受差不多,所以,无论怎么样,任志强在这个观点上,总是难以得到业内外的支持。所以业内少有人公开力挺任志强。


不过奇怪的是,任志强的这个观点,却并没有招致太多的业外骂名。看来,购房者是不太关心开发商是否暴利的,他们只是关心自己能否买得起房。


观点二: 房地产行业无暴利


今年年初,我们完成了两份报告,其中一份是房地产开发利润水平分析的报告,里面详细列举了中国各个行业之间的对比、各国情况的对比、上市公司之间的对比等,大量的统计数据充分说明了房地产开发行业并不是暴利行业。


在全国19个行业中,房地产行业排名第7位。前面有6个行业远远高于房地产利润率,而房地产行业利润率水平只处于中游,不到10%,这么多年平均大概就在7%~8%。


——2006年10月20日任志强在“北京房地产论坛”上的发言


对任先生最著名的观点——房地产业无暴利,我一直持怀疑态度。现在,关于房地产业有无暴利的大辩论,可以落幕了。财政部近日发布了《中华人民共和国财政部会计信息质量检查公告》(第十二号)显示: 2005年,财政部组织检查了39户房地产开发企业,共查出资产不实93亿元,收入不实84亿元,利润不实33亿元,39户房地产企业会计报表反映的平均销售利润率仅为1222%,而实际利润率高达2679%;部分房地产企业存在较为严重的偷漏税问题。


很显然,检查数据要比普查数据更准确、更具说服力。这39家开发企业可以说是整个中国房地产企业的一个缩影,它们的平均利润率被低估了一半还要多。据此完全可以判断,2004年,全国经济普查报告中房地产行业的利润率仅为67%一定是被大大低估了。也即说,任先生屡屡用来反驳暴利论的“弹药”已经受潮霉变。没了火药,大炮也要哑火。


房地产业的利润率远远高于社会平均利润率已是不争的事实,在此没有必要进一步讨论。


——杨白楼《任志强的房地产无暴利论可休矣》(2006年11月《第一财经日报》)


关于房地产行业有无暴利问题,答案是显而易见的,当然,任志强会反驳,需要数据和证据才能说服他。


不过,绝大部分人都想得出来房地产行业是暴利行业,房价一年之内上涨30%~50%,上涨的部分其中能有多少是成本?


当然,我们也不否认其他诸如能源、金融等垄断行业可能也存在暴利。关于房地产行业不存在暴利之说,可能是连业内都很少得到支持的观点。当然,除了潘石屹之外。


观点三: 房产品牌就应该是具有暴利的


没有巨大的利润支持,无法建设品牌,因此房产品牌就应该是具有暴利的。


——在“2005首届中国房地产品牌价值评估与品牌评选活动”论坛上


任志强对品牌的看法


任总的观点绝对是错误的。“品牌”并不是“高价”的代名词,低端产品同样需要“品牌”。同时,在当前中国的房地产行业并没有形成真正“品牌”的环境下,开发商打着“品牌”旗号作为“暴利”的理由根本就站不住脚。


——在“2005首届中国房地产品牌价值评估与品牌评选活动”论坛上


易宪容针对任志强观点的评论


任何行业要进行品牌建设都需要暴利,最典型的就是奢侈品,绝对的暴利,绝对的品牌。因此任志强说的是对的,他说的是任何行业的通行做法,别的行业可以做了,为什么房地产行业不可以做?这只不过是一个简单的道理而已。


当然批评他的观点也是一致的,就是房地产行业应该要有社会责任,不能有暴利。这是一个道德问题,不是经济问题。客观上来说,中国房地产业就是因为掺杂了太多的问题,将很多产业问题和道德问题相挂钩,才使得今天出现这样一个乱象。


观点四: 房地产行业利润并不高


中国房地产业真正好的企业不到1%,也就是不到500家。10%的企业大概占了将近60%的利润,剩下90%的企业享受40%的利润,所以整个行业的利润不高,但是好的企业活得很好。


只要挤入前面10%的行列内,分享的利润就可以增加10多倍,品牌的力量,也是经济的力量!


品牌是不是暴利的问题?我想学过经济学、具有经济学常识的人都知道,要品牌干什么?姚明和章子怡为什么比别人挣得多一些,这不是暴利是什么。虽然顾云昌秘书长刚才用了超额利润这样一个词,其实这就是暴利。美国哈佛大学的教科书在谈到征收暴利税的时候说得很清楚,比一般利润高出来的部分就是暴利,但不像我们媒体所解释的,所谓暴利就是非法所得。全国大概有5万多家房地产企业,真正可以称为品牌的企业连百分之一都没有。但品牌不等于行业暴利,暴利也不等于高价,报纸上刊登的都不是我说的,都是他们瞎编的。所以别以为品牌是暴利就等于房地产是暴利,这些错误的理解,我想稍微有点知识或者不弱智的记者都是非常清楚的。


——2005年“第七届中国住交会”上任志强如是说


产业经济的一般规律表明,任何产品要获得超额利润都必须具备技术或资源上的稀缺性,是稀缺产品。而造房子有什么高精尖技术,足以维持行业暴利?世所未闻。国际上,房地产是成熟的传统产业,行业利润接近社会平均利润,全球500强企业鲜有房地产商。而在我国,开发房地产“胜过开金矿”。一份调查表明,房地产业的税后净利润居各行各业之首,比处于第二的电力煤气行业的利润高1倍,比社会平均利润高5倍。房地产市场改革的18年,也是盛产亿万富翁的18年,在各种国内富豪排行榜上,房地产富豪连年占据半壁江山。但在纳税上,房地产企业却是侏儒;在民间排定的“中国十大暴利行业”榜单中,房地产业公众评价“恶誉度”年年都是最高的“五星”。这也恰恰表明,垄断利润堆不出好品牌来。


为何房地产行业有如此暴利?只因在非充分竞争下开发商取得了垄断性资源——土地。房地产商之超额所得正是其他社会群体正当利益之所失。长久以来,开发商的暴利与土地资产收益分配不公有关。


根据国务院发展研究中心课题组所作的调查显示: 土地增值部分的收益分配,只有20%~30%留在乡以下,其中,农民的补偿款占5%~10%;城市政府拿走土地增值的20%~30%;各类城市房地产公司等,拿走土地增值收益的大头,占40%~50%。说穿了,房地产暴利是形式合法外衣之下的实质上的不当得利。


既然事实如此,为何房地产商竟敢公开宣扬“暴利有理”、恃宠而骄到如此田地?这不能不说与近年来我们在经营城市的指针下,土地转让、税收政策诸方面失之于宽,甚至存在部分“官房勾结”有关。一些地方将gdp增速、财政税收增长的希望过多地寄托于房地产业,以至如今房地产打个“喷嚏”,地方财收就“感冒”。某种程度上,这些地方政府已为开发商所“挟持”,一起绑在了房地产飞车上,开发商自然就有恃无恐。


——徐寿松《房地产商以暴利有理论挟持地方政府意欲何为?》


(2005年11月18日新华网)


这次徐寿松的评论非常到位,为什么开发商如此这般恃宠而骄?是因为在当前的政策环境下,开发商获得了太多的好处,和地方政府联结获得了太多的利益,大大提高了开发商的地位。但开发商并没有非常先进的技术,对社会也没有特别大的推进作用,却依然能获得如此高的利润。所以,徐寿松说这是“形式合法外衣之下的实质上的不当得利”,这个点评极为精准。


观点五: 房地产商富豪多,和房地产商没关系


改革住房制度,我们房地产商提出商品房就是为富人而盖的,中低收入家庭一定要用社会保障、用政府出钱的办法来解决住房问题。可是很多人反对这个主张,穷人都嚷着要买房。如果穷人都要买房,那政府恰好可以推卸责任,不提供住房保障。最后受损失的不是我们,而是穷人。穷人哭着喊着非要说降低商品房价格,再低他也买不起!他必须靠政府的补贴才能买,这是很简单的道理。


媒体质疑房地产业富豪多,这和房地产商没有任何关系,问题是国家没有把更多发财的机会开放。石油是垄断的,电信是垄断的,金融是垄断的。否则,在富豪排行榜上一定是这些行业的商人多。中国房地产市场是最早进入市场化改革的,国有资本可以进入,外资可以进入,个人资本可以进入,完全开放。现在如果把其他几个行业开放来,用不了几年时间,房地产商立马被挤到后面去了。如果媒体都长一点点经济学脑子,把这个问题向老百姓解释清楚,也许就没人追究房地产富豪这么多了。


——2006年12月任志强在接受《南都周刊》记者采访时如是说


如此多的地产超级富豪上榜百富榜,说明目前的房地产业属于暴利行业,也说明了国内房地产价格持续上涨的利润去了哪里。据国内知名媒体报道,外国房地产行业的利润一般是10%左右,我国则普遍达到30%,有的城市、区域的楼市,甚至达到50%或更高。这么高的利润,是其他许多行业所难以想象的,这也从另一方面说明了我们国家政府管理、财政税收等政策值得改进的方面还很多。值得关注的是,现在“从事房地产就能捞大钱”的观念,正在冲击、膨胀着不少人的致富幻想。